Airbnb on tuonut turistit seinän taakse. Matkailijoiden kannalta on mukavaa, että majoitushinnat ovat hotelleja edullisempia ja varaaminen helppoa.
Kolikon toinen puoli on turistilaumojen yöunia häiritsevä mölyäminen asuinalueilla sekä pelko vuokratason noususta.
Kaupungit Amsterdamista Tokioon ovat ryhtyneet rajoittamaan lyhytaikaista vuokrausta ja lisäämään valvontaa.
Airbnb:tä on kuitenkin vaikea suitsia, sanoo asiaan perehtynyt tutkija Kenneth Haar Corporate Europe Observatory -järjestöstä.
– Rajoitukset ovat monessa tapauksessa helpottaneet ongelmia mutta eivät ratkaisseet niitä. Mielestäni kaupungit ovat ryhtyneet toimiin aivan liian myöhään.
Yritysten lobbaustoimintaa EU:ssa tarkkaileva Corporate Europe Observatory julkaisi viime vuonna Haarin kirjoittaman Airbnb:ta kriittisesti tarkastelleen UnFairbnb-raportin.
Haar arvostelee raportissa EU:n komissiota liian hölläkätisestä suhtautumisesta Airbnb:hen ja muihin majoitusta välittäviin jakamistalouden palveluihin.
Yritykset yrittävät välttää rajoituksia vetoamalla muun muassa EU:n sisämarkkinasääntöihin. Ne ovat myös valittaneet kaupunkien asettamista rajoituksista.
8 000 asuntoa palasi markkinoille
UnFairbnb-raportti väittää, että Airbnb on nostanut monissa kaupungeissa vuokratasoa ja asuntojen hintoja. Sen mukaan suosituissa matkailukohteissa asuntojen lyhytaikainen vuokraaminen turisteille on kiinteistösijoittajalle aina tuottoisampaa kuin vuokraaminen pitkäaikaisille vuokralaisille.
Tästä näyttönä pidetään sitä, että valtaosa kohteista on kokonaisia asuntoja, jotka ovat tarjolla ympäri vuoden. Monilla tarjoajilla on useita kohteita.
Kattavia kansainvälisiä arvioita Airbnb:n vaikutuksista vuokratasoon ei ole, mutta esimerkiksi Espanjan Barcelonassa vaikutuksen on arvioitu olleen huomattava.
Berliinissä normaalien vuokra-asuntojen jatkovuokraamista turistiasunnoiksi alettiin rajoittaa tiukemmin kolme vuotta sitten. Vuosi sitten tehty tilannekatsaus antaa kuvaa ilmiöstä.
– 8 000 asuntoa oli palannut takaisin tavallisille vuokramarkkinoille. Jopa Berliinin kaltaisessa suurkaupungissa se on huomattava määrä, Haar kertoo sähköpostihaastattelussa Ylelle.
Haar ei usko selvityksiin, joiden mukaan lyhytkestoisella turistivuokrauksella ei olisi juurikaan vaikutusta vuokrahintoihin.
– Minusta nuo väitteet ovat epäuskottavia ja epäluotettavia. Tavallisilta vuokramarkkinoilta ei voi ottaa pois tuhansia asuntoja ilman, että sillä on vaikutusta jäljelle jäävien asuntojen hintaan.
Corporate Europe Observatoryn mukaan UnFairbnb-raportilla ei ollut erillistä rahoittajaa, ja päätös sen kirjoittamisesta tehtiin järjestössä.
"Kodit eivät ole maksimaalista rahan tekemistä varten"
Amsterdam on yksi eniten Airbnb-vuokrauksen sääntöjä ja valvontaa kiristäneistä kaupungeista.
– Kodit ovat asumista eivätkä maksimaalista rahan tekemistä varten. Haluamme, että kaupunkilaiset tuntevat olonsa kotoisaksi omilla asuinalueillaan eivätkä joudu äänekkäiden turistiporukoiden häiritsemiksi, kertoo Amsterdamin kaupungin asumisasioista vastaava tiedottaja Anne Gorgels sähköpostitse Ylelle.
Amsterdamissa Airbnb:llä on tarjolla runsaat 20 000 kohdetta. Vielä kuusi vuotta sitten turisteille oli vuokralla vain noin 4 500 asuntoa.
Asuntoja saa Amsterdamissa vuokrata Airbnb:n ja muiden samankaltaisten sivustojen kautta lyhytaikaiseen turistikäyttöön korkeintaan 30 päiväksi vuodessa. Vielä viime vuonna raja oli kaksi kuukautta.
Majoittajan pitää raportoida vuokrauksista viranomaisille ja samassa asunnossa saa majoittua kerrallaan enintään neljä aikuista.
Airbnb:ta analysoivan InsideAirbnb-sivuston keräämän datan mukaan Amsterdamin 20 000 kohteesta kuitenkin neljännes oli sääntöjen vastaisesti tammikuussa vuokrattavissa yli 60 vuorokaudeksi. Kohteista 1 300 oli tarjolla yli neljälle ihmiselle.
Kaupungintalolla arvioidaan, että myös Airbnb-majoituksen yleistyminen on osaltaan ajanut ihmisiä muuttamaan pois keskustasta.
– Jotkut muuttavat pois keskustasta hälinän takia, toteaa Anne Gorgels.
Kysely: Lähes puolet kohteista ei ykkös- tai kakkosasuntoja
EU-komissio teki kaksi vuotta sitten kyselyn majoitusta Airbnb:n ja muiden vastaavien alustojen kautta tarjoaville yksityishenkilöille.
Vastaajista lähes puolet kertoi, ettei vuokralle asetettu kohde ollut ykkös- eikä kakkosasunto.
Viidennes tarjosi majoitusta kahdessa kiinteistössä ja loput sitä useammassa. Huomattava määrä vastaajia eli runsaat kymmenen prosenttia tarjosi kohteita useammassa kuin neljässä asunnossa.
Komission kyselyä tulkitessa on huomioitava sen vähäinen vastaajamäärä, vastanneita oli 391.
190 maata ja 81 000 kaupunkia
Reilut kymmenen vuotta sitten perustettu Airbnb on alansa jättiläinen. Airbnb:n mukaan sivuston kautta voi varata majoituksen yli 190 maassa ja 81 000 kaupungissa.
Airbnb perii vuokraajalta ja asukkaalta palvelumaksun, joka vaihtelee 0–20 prosenttiin. Yrityksen arvo oli talouslehti Forbesin arvion mukaan viime vuonna noin 33 miljardia euroa.
Airbnb:tä on arvosteltu avoimuuden puutteesta. Se ei esimerkiksi paljasta tarkkoja tietoja sen kautta varattujen majoitusöiden määrästä.
Tarkkojen lukujen sijasta yhtiö kertoo mielellään sympaattista tarinaa yrityksen syntymisestä.
Se menee tiivistäen näin: Syksyllä 2007 San Franciscon hotellit olivat designkonfernssin takia täynnä. Ystävykset Brian Chesky ja Joe Gebbia päättivät majoittaa konferenssivieraita saadakseen rahaa vuokran maksuun.
Kolme vierasta nukkui patjoilla. Chesky ja Gebbia keksivät alkaa kehitellä sivustoa, josta muodostui myöhemmin miljardibisnes.
Tutkija Kenneth Haarin mielestä Airbnb:n eetos ihmisten ja kulttuurien kohtaamisesta, jossa tavalliset ihmiset hyötyvät toisistaan, ei täysin vastaa todellisuutta.
– Airbnb esiintyy vertaisverkkona, joka ei vaikuta vuokriin tai asuntojen hintoihin. Heidän antamansa tiedot osoittautuvat usein epätarkoiksi tai vääriksi.
Airbnb on perustellut niukkana pidettyä tiedottamistaan sillä, että se haluaa suojella majoituksen tarjoajien yksityisyyttä. Tietoa on kuitenkin mahdollista saada analysoimalla sivuston ilmoituksia.
Ehkä aktiivisin Airbnb:n tarkkailija on newyorkilaisen data-aktivistin Murray Coxin perustama sivusto InsideAirbnb, joka julkaisee ja analysoi Airbnb:n sivustolta keräämäänsä dataa majoittajista. InsideAirbnb ilmoittaa olevansa riippumaton.
Data antaa viitteitä siitä, että merkittävä osa tarjolla olevista kohteista on joko kokoaikaisia vuokrakohteita tai suurelta osin turistikäytössä olevia, eli siis monissa kaupungeissa asetettujen sääntöjen vastaisia.
Samankaltaisia viitteitä antoi EU-komission tekemä kysely.
EU:lta vaaditaan aktiivisuutta
Esimerkiksi Barcelonan, Pariisin ja New Yorkin kaupunkien palkkalistoilla on valvojia, jotka pyrkivät seuraamaan turistivuokrauksen lainmukaisuutta. Valvontaa ja siihen osallistuvan henkilöstön määrää on Amsterdamissakin kasvatettu.
– Seuraamme jatkuvasti verkkosivustoja ja analysoimme dataa. Saamme myös apua kaupunkilaisilta. Petoksista voi raportoida mihin aikaan tahansa vuorokaudesta, kertoo Amsterdamin asumisasioista tiedottava Anne Gorgels.
EU-komissio on varoittanut jäsenmaita, ettei niiden kannata tukahduttaa jakamistaloutta, jota Airbnb:kin edustaa.
UnFairbnb-raportti syyttää komissiota EU-lakien tulkitsemisesta majoitussivustojen eduksi.
Kenneth Haarin mielestä Airbnb:ltä pitäisi vaatia tarkempia tietoja sen toiminnasta. Hän sanoo, että viranomaisilla pitäisi olla pääsy tietoihin, jotta sääntöjen noudattamista voitaisiin valvoa ja veroja kerätä.
– Airbnb:n pitäisi kertoa tiedot majoittajista ja majoitusöiden määrästä, jotta saataisiin käsitys siitä, kuinka suuri osa toiminnasta on ammattimaisten operaattoreiden pyörittämää.
"Airbnb menestynyt hyvin oikeussalissa"
Muun muassa Barcelonan ja New Yorkin kaupungit ovat ryhtyneet oikeustoimiin Airbnb:tä vastaan.
New York sai vuonna 2010 oikeuden päätöksen jälkeen tiedot 500 000 transaktiosta. Tietojen perusteella suuri osa tarjoajista rikkoi New Yorkin sääntöjä.
Barcelonan nostama haaste johti kaksi vuotta sitten sopimukseen, jonka jälkeen Airbnb poisti luvattomien majoittajien ilmoituksia. Vuotta aiemmin Barcelona oli määrännyt Airbnb:lle ja toiselle majoitusalustalle HomeAwaylle 600 000 euron sakot rekisteröimättömien asuntojen vuokrailmoituksista.
– Yleisellä tasolla näyttää, että Airbnb menestyy oikeussaleissa hyvin, tutkija Kenneth Haar arvioi.
Haarin mukaan Airbnb voi käyttää EU:ssa vanhaa sähköistä kaupankäyntiä koskevaa direktiiviä, joka on hänen mielestään tarkoitettu muunlaisille verkkosivuille. Sen perusteella Airbnb:tä ja muita vastaavanlaista palvelua tarjoavia ei voi velvoittaa siihen, että ne tarkastaisivat ilmoitustensa lainmukaisuutta järjestelmällisesti.
– Tämä estää tehokkaan viranomaisvalvonnan, Haar sanoo.
Myös palveluiden kaupan esteitä poistava palveludirektiivi liittyy majoitusalustojen valvontamahdollisuuksiin. Airbnb ja 50 muuta palveluntarjoajaa vetosivat vuonna 2016 komissioon, etteivät paikalliset lait saa rajoittaa jakamistaloutta EU:ssa.
EU-komissio laati viime vuonna lausuman jakamistalouden lyhytaikaisen majoitustoiminnan periaatteista ja hyvistä käytännöistä.
Paperissa todetaan, etteivät kaupungit saa rajoittaa lainvastaisesti markkinoita. Majoitustoiminnan rajoitukset ovat kuitenkin mahdollisia silloin, kun yleinen etu sitä vaatii. Tällöinkään rajoitukset eivät saa olla liiallisia.
Airbnb kiitteli komission linjauksia lehdistötiedotteessaan.
Amsterdamin Anne Gorgels sanoo, että Euroopan kaupungit tekevät yhteistyötä vaikuttaakseen EU-komissioon. Vuosi sitten kahdeksan kaupungin edustajat esimerkiksi pyysivät lakialoitetta, joka mahdollistaisi tiedonsaannin majoitusalustojen toiminnasta.
Amsterdamissa pohditaan myös lisärajoituksia.
– Selvitämme, voimmeko kieltää lomavuokrauksen kaikkein vilkkaimmilla alueilla kaupungin keskustassa, jotta voisimme suojella siellä asuvia kaupunkilaisia.
Näin Airbnb-vuokrausta on rajoitettu seitsemässä eri kaupungissa
Pariisi on maailman Airbnb-pääkaupunkeja. Tarjolla on InsideAirbnb:n mukaan 60 000 kohdetta, joista valtaosa on kokonaisia huoneistoja tai asuntoja.
Pariisin kantakaupungissa asuntoa on sallittua vuokrata turisteille neljäksi kuukaudeksi vuodessa. Asunto pitää rekisteröidä Airbnb-kohteeksi kaupunginhallinnolle. Kaupunki myös perii puolentoista euron maksun majoittujasta yötä kohti.
Sääntöjen rikkomisesta voi seurata enimmillään 25 000 euron sakko. Kaupungin valvojat tekevät toisinaan valvontaiskuja Airbnb-asuntoihin.
Pariisissa pelätään, että asukkaat voivat joutua muuttamaan Airbnb-asuntojen tieltä pois kantakaupungista. Kaupungin johto on linjannut, ettei kokonaisia alueita tai taloja saa päästää muuttumaan turistimajoituslaitoksiksi.
Tällä viikolla Pariisi haastoi Airbnb:n oikeuteen (HS), koska se on sallinut laittomien vuokrausilmoitusten julkaisun. Yhtiö voi joutua maksamaan 12,5 miljoonan euron korvaukset.
Barcelona on yksi eniten Airbnb:tä suitsineista kaupungeista. Kaupungissa on ollut tasaisesti tarjolla vajaat 20 000 Airbnb-kohdetta.
Viime vuonna Barcelona määräsi yhtiön poistamaan sivuiltaan 2 577 kohdetta, joilla ei ollut lisenssiä. Toisena vaihtoehtona olivat tuntuvat sakot. Barcelona ja Airbnb sopivat siitä, että viranomaiset pääsevät käsiksi listaustietoihin asuntojen sijainnista ja niiden vuokraajista.
Vuokraajien on rekisteröitävä kohteensa viranomaisille. Barcelonan kaupunginhallinnolla on 40 valvojan tiimi, joka jäljittää ja sakottaa luvattomia vuokraajia. Viime vuonna valvojat paljastivat ainakin 1 500 luvatonta kohdetta.
Vuonna 2016 kaupunginhallinto määräsi Airbnb:lle ja HomeAwaylle 600 000 euron sakot luvattomien asuntojen mainonnasta sivuilla.
Berliinissä Airbnb:tä on arvosteltu vuokrien nousemisesta ja asuntopulasta. Airbnb-kohteita on noin 22 500.
Lyhytaikainen asunnon vuokraaminen ilman kaupungin lupaa on monessa tapauksessa laitonta – maksimirangaistus on 100 000 euron sakko. Kakkosasuntoa voi vuokrata Airbnb:n kautta kolmeksi kuukaudeksi vuodessa. Vain murto-osa Berliinin Airbnb-asunnoista on rekisteröity.
Lontoossa Airbnb-kohteita oli tammikuussa tarjolla 77 000. Britannian pääkaupungissa asuntoa saa vuokrata lyhytaikaisesti kolmeksi kuukaudeksi vuodessa. InsideAirbnb:n mukaan kohteista lähes puolet oli kuitenkin tarjolla pidempään.
Palma de Mallorcan paikallishallinto kielsi viime huhtikuussa suuren osan Airbnb-majoituksesta saarella. Kieltoon päädyttiin, kun viranomaiset havaitsivat Mallorcalla 20 000 vuokrakohdetta, joilla ei ollut lisenssiä.
Kerrostaloissa Airbnb-kohteet on kielletty täysin. Sen sijaan omakotitalon voi vuokrata, jos se ei sijaitse suojellulla alueella tai lentokentän läheisyydessä. Mallorcalla Airbnb-kohteita on rajoituksista huolimatta noin 14 000.
Japanissa asuntoja ja huoneita saa vuokrata Airbnb:n kautta enimmillään 180 vuorokaudeksi vuodessa.
Lakia vuokraamisesta kuitenkin kiristettiin, ja sen seurauksena viime kesäkuussa kymmeniä tuhansia Airbnb-kohteita vedettiin pois sivustolta. Tämä aiheutti hämmennystä jo varauksia tehneille turisteille. Japanissa on käytössä asunnon rekisteröintinumero. Ilman rekisteröintiä on riskinä jäädä ilman majapaikkaa.
Mielenkiintoinen yksityiskohta on se, että kiristyksistä huolimatta uudet säännöt sallivat Airbnb-majoituksen temppeleissä.
New Yorkissa Airbnb-kohteita oli tammikuussa 47 500. Airbnb:tä koskevat rajoitukset ovat maailman tiukimpien joukossa.
Yli kolmen asunnon taloissa asunnon vuokraaminen alle 30 vuorokaudeksi on lainvastaista, ellei vuokraaja ole henkilökohtaisesti paikalla. Airbnb-vuokraaminen on siis kielletty valtaosassa taloja.
Kokonaista asuntoa ei saa vuokrata alle 30 vuorokaudeksi. Uhkana on 7 500 dollarin sakko. Lähes puolet kohteista on tarjolla yli 60 päivän ajan vuodessa, arvioi InsideAirbnb sivusto.
Vain oman kodin välittäminen on sallittua, eli useamman asunnon Airbnb-bisnes on periaatteessa kielletty. Yksittäisiä huoneita newyorkilaiset sen sijaan saavat Airbnb:ssä ja muilla sivustoilla vuokrata.
Airbnb ei vastannut Ylen haastattelupyyntöön.
Juttu on auki keskustelulle, voit keskustella aiheesta 16.2. klo 21:00 saakka.
Lisää aiheesta:
Aiheesta muualla:
Market Corporate Europe: UnFairbnb
EU-komissio: Consultation on the collaborative economy in the tourism accommodation sector
CN Traveler: 13 Places Cracking Down on Airbnb
Investopedia: Top Cities Where Airbnb Is Legal Or Illegal
Bloomberg: Airbnb May Be Its Own Worst Enemy
Citylab: Barcelona Finds a Way to Control Its AirbnbMarket
Collaborative Short-Term Accommodation Services: Policy Principles & Good Practices (pdf)
Airbnb-yhtiö: Airbnb welcomes European Commission progress towards a truly collaborative economy