Kajaanilainen Anni Suutari sai joulun alla siskoltaan yllättävän viestin. Lehdessä oli lukenut, että Pohjolankadulla oleva vuokrakerrostalo on myyty kiinteistösijoittajille.
Suutari on asunut talossa yli vuoden. Asunto on mieluinen ja keskustan tuntumassa – kaikki tarpeellinen on lähellä kotia.
– Ensin mietin, pitääkö minun suunnitella muuttoa. Mitä se käytännössä tarkoittaa? Rupesin itsekin selvittämään asiaa, Suutari kertoo.
Suutarin naapurissa asuvaa Pia Snickeria kauppa ei huolestuttanut. Hän luotti siihen, että talo ei tyhjene, sillä ostajat olivat paikallisia sijoittajia.
– Olen ollut Kajaanissa pitkään yrittäjänä, joten tiesin sijoittajat. Olisi ollut eri asia, jos talon olisi ostanut joku eteläsuomalainen tai ulkomaalainen sijoittaja, Snicker kertoo.
Sijoittajat ovat oppineet tuntemaan toisensa ja verkostoituvat yhä enemmän. Mia Koro-Kanerva
Ostajina oli kolme yritystä, Kouta Kiinteistöt Oy, Kajaanin Kiinteistökulma Oy ja Kajana Oy. Kerrostalo oli kolmas kohde, jonka yritykset ovat ostaneet yhdessä.
– Ostamme asuntoja niin sanotusti nipussa, eli määrä alennuksella ja myymme ne vähitellen eteenpäin, Kouta Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Jari Tervonen kertoo.
Sijoittajat jakavat kulut ja riskit
Kiinteistösijoittajat haalivat pieniä kerrostaloasuntoja etenkin kasvukeskuksista. Kokonaisia kerrostalo on myyty jopa päivässä. Sijoittajista kolmasosa on suuria yhtiöitä tai institutionaalisia sijoittajia, kuten eläkeyhtiöitä tai rahastoja, jotka omistavat kymmeniä tuhansia vuokra-asuntoja.
Kajaanilaisten yhtiöiden tapaan yhä useammin kauppoja hierovat myös erilaiset sijoittajien yhteenliittymät. Sijoittajat ovat oppineet tuntemaan toisensa ja verkostoituvat yhä enemmän.
– Voimavaroja yhdistämällä he voivat ostaa suuria kokonaisuuksia edullisemmin, koska kuluja on jakamassa useampi ostaja. Myös rahoittajan näkökulmasta riski jakautuu useammalle, Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.
Myös pienemmät paikkakunnat voivat olla sijoittajille tuottoisia kohteita, koska asunnot ovat edullisempia kuin suurissa kaupungeissa. Koro-Kanervan mukaan esimerkiksi Tampereen keskustassa asunnot ovat kalliita ja kokonaiset kerrostalot vielä kalliimpia. Vaikka vuokratuotto olisi hyvä, se ei välttämättä riitä kompensoimaan asunnon hintaa.
– Kajaani on hyvä esimerkki pienemmästä paikkakunnasta, jonka vuokratasot ovat kaupunkimaiset, mutta sijoittajan on mahdollista myös ostaa sieltä asuntoja, Koro-Kanerva kertoo.
Kokonaisista kerrostaloista Kajaanin kokoisessa kaupungissa ei kuitenkaan käydä kauppaa jatkuvasti. Ostettavia kohteita on haettava myös muualta.
– Tässä mittakaavassa, missä me toimimme, kokonaisen kerrostalon ostaminen Kajaanista on perin harvinaista. Olemme ostaneet kerrostaloja myös Jyväskylästä ja Kuopiosta. Lisäksi meillä on kohteita Sotkamossa ja Kuusamossa, Kouta Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Jari Tervonen kertoo.
Pelkästään Kajaanista kiinteistösijoitusyhtiö on ostanut viime vuosina noin 250 asuntoa ja liiketilaa.
Asunto on mahdollista ostaa, kun vuokralainen muuttaa pois ja asunto jää tyhjilleen. Jari Tervonen
Viimeisin hankinta, Pohjolankadun vuokrakerrostalo, poikkeaa yhtiön aikaisemmista kaupoista.
– Talon omisti yksi perhe, eli se on ainoa, jonka olemme ostaneet yksityishenkilöiltä. Olemme ostaneet aikaisemmin vuokrataloja suurilta yhtiöiltä, jotka ovat rakennuttaneet niitä aikoinaan esimerkiksi työntekijöilleen, Tervonen kertoo.
Vuonna 1969 rakennetussa kerrostalossa on 18 asuntoa ja neljä liiketilaa. Kauppahinta oli reilusti yli miljoona euroa.
– Tämä on kerrostaloksi aika pikkuinen. Kajaanissa ja kohtuu keskustassa neliöhinta tukkuun ostettaessa on yli tuhat euroa. Lähiössä hinnat olisivat kymmeniä prosentteja vähemmän, Tervonen kertoo.
Vuokralaiset osaavat odottaa remonttia
Kajaanilaisen kerrostalon kaupasta on kulunut nyt pari kuukautta. Vuokralaisten vuokrasuhde on jatkunut entisin ehdoin. Asukkaat ovat allekirjoittaneet vuokrasopimukset uuden omistajan kanssa, mutta toistaiseksi omistajanvaihdos ei ole juuri näkynyt kerrostalon arjessa.
– Toki saimme heti takapihalle uudet roskasäiliöt, biojäte- ja muut astiat. Ne olivat aikaisemmin vähän hunningolla. Katsotaan nyt, minkälaisia remontteja tai uudistuksia on tulossa, Pia Snicker kertoo.
Kerrostalo on hyvässä kunnossa, mutta viime vuosien huoltokorjaukset ovat jääneet tekemättä. Syy on toimitusjohtaja Jari Tervosen mukaan yksinkertainen: talon hyvästä kunnosta on ollut hieman hankala huolehtia, koska omistajat asuivat pääkaupunkiseudulla ja isännöinti oli eri kaupungissa.
– Olemme siirtäneet hallinnon ja isännöinnin Kajaaniin ja rupeamme aktiivisesti hoitamaan taloa ja peruskorjauksia. Tarkoituksena on saada asumismukavuus paremmalle tasolle, jotta asukkaat viihtyvät eivätkä vuokralaiset vaihdu niin useasti, Tervonen sanoo.
Vuokralaisilla ei ole suoraa listaa kohennuksen kohteista, mutta joitain toiveita omistajalle on jo kerrottavana.
– Pientä yleistä siistimistä, käytävien ja yhteisten tilojen fiksaamista. En tiedä, tarvitaanko talossa esimerkiksi julkisivuremonttia, Snicker pohtii.
– Asiantuntija saa tehdä listan tulevien vuosien tärkeimmistä remonteista, mutta sanoisin, että alkupäässä ovat lukkojen uusiminen, ikkunoitten uusiminen tai huoltaminen ja hissin huoltaminen, Tervonen jatkaa.
Välittömät korjaustyöt ja huollot eivät aiheuta vuokriin korotuspainetta. Jos kiinteistöön tehdään tulevina vuosina laajamittainen peruskorjaus, tilanne voi olla toinen. Toisaalta siitä hyötyisivät myös vuokralaiset.
– Asukkaan pitää asua hyväkuntoisessa asunnossa, ja siitähän hän myös vuokraa maksaa, Tervonen sanoo.
Sijoitusyhtiön omistus sulaa hiljalleen pois
Vuokrakerrostalon asunnot laitetaan myyntiin sitä mukaa, kun asunnot tyhjenevät. Ensimmäiset asunnot tulevat myyntiin tämän vuoden puolella, mahdollisesti kesällä.
Vaikka omistajalla on oikeus irtisanoa vuokrasuhde myynnin takia, harva sijoittaja luopuu varmasta vuokralaisesta.
– Emme ole koskaan irtisanoneet vuokralaisia asunnon myynnin vuoksi. Asunto on mahdollista ostaa, kun vuokralainen muuttaa pois ja asunto jää tyhjilleen, Tervonen sanoo.
Samalla tavalla on toimittu myös muissa Kouta Kiinteistöt Oy:n kohteissa. Yhtiöllä on edelleen vuokralaisia esimerkiksi Kajaanissa toissa vuonna ostetuissa kahdessa kerrostalossa sekä vuonna 2012 ostetuissa kolmessa kerrostalossa.
– Omistus sulaa hiljalleen pois. Perinteisen taloyhtiön läpimenoaika on noin kahdeksan vuotta ennen kuin viimeinen asunto on myyty. Tällaisen pienen taloyhtiön läpimenoaika on noin puolet pienempi, Tervonen kertoo.
Asuntoja tarjotaan ensisijaisesti myös vuokralaisille eli asukkaille itselleen. He saavat pienen hintaedun ja voivat ostaa asunnon omakseen heti tai vuosien päästä.
Anni Suutari ei tartu tarjoukseen ainakaan vielä, sillä omistusasunnon hankkiminen ei ole ajankohtaista. Pia Snicker ostaisi asunnon vaikka heti, mutta tällä hetkellä se ei ole mahdollista.
– Ajattelin sitä jo aikaisemmin ja ystävänikin sanoi, että miksi et osta asuntoa tästä. Tällä hetkellä opiskelen, enkä tiedä, pysynkö Kajaanissa. Siksi en osta asuntoa juuri nyt, mutta ehkä myöhemmin, Snicker kertoo.